A 2ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, em decisão unânime, negou a inclusão de uma genitora no polo passivo de execução de despesas condominiais relativas a imóvel de propriedade do filho adolescente. O colegiado assentou que o exercício do poder familiar e a administração dos bens do menor, por si sós, não tornam a mãe responsável pela dívida condominial.

Imagem gerada por inteligência artificial

A decisão é tecnicamente precisa e resolve um equívoco recorrente na prática forense: a confusão entre administrar um bem e responder por uma obrigação. São coisas distintas, e o direito civil separa ambas com clareza.

O caso: doação com reserva de usufruto

O imóvel foi doado ao filho, com instituição de usufruto convencional exclusivamente em favor do pai, a quem cabia a utilização do bem e a percepção dos seus benefícios econômicos. Diante do inadimplemento das cotas condominiais, o Ministério Público — atuando por haver menor envolvido — requereu a inclusão da mãe na execução, sob o argumento de que ela também exerce a administração dos bens do filho.

O Tribunal rejeitou a pretensão. A mãe não figurava como proprietária, coproprietária, donatária ou usufrutuária. Não havia prova de que exercesse posse sobre o bem, recebesse aluguéis ou obtivesse qualquer vantagem econômica decorrente da propriedade. Sem relação jurídica material com o imóvel, não há título para figurar no polo passivo.

A natureza da dívida condominial

O ponto de partida é o art. 1.345 do Código Civil: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A regra positivou o caráter propter rem da obrigação — ela nasce com a titularidade do direito real e acompanha a coisa em todas as suas mutações subjetivas.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento em múltiplas frentes. No Tema 886, fixou que o que define a responsabilidade pelas obrigações condominiais não é o registro do compromisso, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do condomínio. Em julgados posteriores, reconheceu que o comprador registrado na matrícula responde pelas cotas mesmo sem receber as chaves, ressalvado o direito de regresso. E, no REsp 1.910.280/PR, a ministra Maria Isabel Gallotti foi precisa: a obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real e não é passível de extinção por ato de vontade das partes, porque a fonte da obrigação é o próprio direito real sobre a coisa. Confira trechos da emente desse caso:

Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.

Sendo a dívida de condomínio de obrigação propter rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Precedentes.

Aqui está a chave do caso. Se a obrigação decorre do direito real, ela só pode ser exigida de quem titulariza esse direito ou exerce posse com animus domini. A mãe não titularizava nada. A dívida não era dela — era do imóvel, e o imóvel respondia por ela.

Poder familiar não é título de responsabilidade patrimonial

O argumento do Ministério Público apoiava-se no art. 1.689, I e II, do Código Civil: o pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar, são usufrutuários dos bens dos filhos e têm a administração desses bens. E o art. 1.634, V, confere a ambos os pais, qualquer que seja a situação conjugal, o pleno exercício do poder familiar.

A leitura correta, porém, é restritiva. Administração é poder-dever de gestão, não assunção de dívida alheia. O genitor administrador atua em nome e no interesse do titular — o filho —, e não em nome próprio. Confundir os planos significaria transformar o poder familiar em fonte automática de responsabilidade patrimonial ilimitada, o que o ordenamento não autoriza.

Há ainda um detalhe decisivo no caso concreto: o usufruto foi instituído exclusivamente em favor do pai. O art. 1.394 do Código Civil é expresso ao atribuir ao usufrutuário o direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos. Quem fruía economicamente do bem era o pai. Quem se apresentava perante o condomínio como responsável era o pai. A mãe estava fora daquela relação jurídica desde a origem.

O que a proteção integral do menor não autoriza

O Tribunal foi cuidadoso em um ponto que merece destaque. A proteção integral do adolescente, princípio estruturante do Estatuto da Criança e do Adolescente, não autoriza a cobrança de débito de quem não possui obrigação própria relacionada ao imóvel. O ECA protege o menor, não cria solidariedade patrimonial entre ele e seus genitores.

A inclusão de qualquer pessoa no polo passivo de uma execução exige fundamento jurídico específico que demonstre sua responsabilidade pela dívida. Não basta a proximidade familiar, nem a coincidência de residência, nem o exercício de representação legal. O processo executivo não admite extensão subjetiva por conveniência de cobrança.

O que isso significa na prática

Para condomínios e administradoras, a decisão é um alerta de eficiência. A cobrança de cotas deve ser dirigida a quem tem relação jurídica material com a unidade: o proprietário, o possuidor, o promitente comprador imitido na posse ou o titular de direito real. Nos casos de imóvel de menor com usufruto em favor de um dos genitores, o alvo correto é o usufrutuário — que detém a posse, o uso e os frutos — e não o genitor que apenas exerce a administração legal. Direcionar a execução ao representante legal tende a resultar em extinção da demanda por ilegitimidade passiva, com perda de tempo e custo.

Para advogados de família e de sucessões, o caso reforça a importância de documentar com precisão a estrutura do negócio. Doação com reserva de usufruto vitalício é instrumento legítimo de planejamento patrimonial, mas exige que se definam por escrito quem exerce a posse, quem percebe os frutos e quem suporta os encargos ordinários do bem. A ausência dessa definição é o que gera litígios como este.

Para genitores que administram bens de filhos menores, a decisão traz segurança: a administração legal não os converte em devedores automáticos das obrigações reais que recaem sobre o patrimônio do menor. Mas também traz responsabilidade: administrar bem onerado sem equacionar os encargos pode comprometer o próprio imóvel, já que a dívida condominial é propter rem e acompanha a coisa.

O que fica da decisão

A dívida condominial não se transmite por parentesco. Transmite-se pela coisa. Quem não é titular do direito real nem exerce posse sobre o bem não responde por ela, ainda que represente legalmente quem responde.

O caso também expõe um risco que costuma passar despercebido: o inadimplemento condominial não é apenas uma dívida — é um gravame que desvaloriza o imóvel e pode levá-lo à penhora, porque a própria coisa garante o pagamento. Em patrimônio de menor, esse risco exige gestão ativa, não apenas representação formal.

#DireitoCivil #DívidaCondominial #PropterRem #Condomínio #PoderFamiliar #Usufruto #TJDFT #CódigoCivil #DireitoImobiliário #Execução #DireitoDeFamília #SegurançaJurídica

Ricardo Henrique Araújo Pinheiro

Advogado | Colunista no lupa1.com.br

(61) 3963-3260 | araujopinheiro.com.br