A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento unânime relatado pela ministra Nancy Andrighi, reacendeu um dos debates mais sensíveis do direito condominial brasileiro: até onde vai o dever do condomínio de proteger o patrimônio dos moradores? No caso concreto (REsp 2.264.505/RJ), um apartamento no Rio de Janeiro foi furtado durante viagem dos proprietários. As imagens da portaria mostraram que o porteiro liberou a entrada dos criminosos sem qualquer controle, sem verificação de identidade e sem autorização de qualquer condômino. Os criminosos entraram, arrombaram a porta da unidade e saíram carregando mochilas com os bens subtraídos. A condenação imposta pelo TJRJ — R$ 24 mil de danos morais e R$ 12.358,00 de danos materiais — foi integralmente mantida.

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O ponto central do acórdão não é a condenação em si, mas a construção dogmática que a sustenta. E é exatamente aí que síndicos, administradoras e advogados precisam prestar atenção.

A regra geral: furto é ato de terceiro, e ato de terceiro exclui responsabilidade

A decisão começa reafirmando a jurisprudência consolidada da Segunda Seção. O condomínio, mesmo quando mantém serviços de segurança, não está obrigado a impedir furtos em suas dependências. Não se trata de obrigação de resultado. Em regra, o furto — ato de terceiro — rompe o nexo causal e afasta os pressupostos da responsabilidade civil.

Essa orientação tem raiz antiga. No EREsp 268.669/SP, a Segunda Seção firmou que “o condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção”. A lógica é coerente: ninguém contrata um condomínio como seguradora universal dos bens dos moradores.

A virada: obrigação de meio, não de resultado

O que a Terceira Turma fez foi deslocar o eixo da análise. Se o condomínio não deve impedir o furto, ele deve, ao menos, empregar todos os meios ao seu alcance para tentar evitá-lo. Trata-se de obrigação de meio — o condomínio precisa colocar sua diligência, prudência e habilidade técnica a serviço do resultado, sem garantir que ele será alcançado.

A consequência prática é relevante. Quando a conduta do preposto da portaria — comissiva ou omissiva, negligente ou imprudente — contribui para a consumação do furto em vez de tentar evitá-lo, configura-se ato ilícito nos termos do art. 186 do Código Civil, com dever de reparação pelos arts. 927 e 932, III, e 933 do CC. A responsabilidade é objetiva quanto ao empregador, mas a ilicitude se ancora na culpa comprovada do empregado.

O acórdão detalha o que se espera do porteiro: controlar o acesso, verificar identidades e confirmar a liberação de ingresso, aguardando autorização dos moradores. A liberação de estranhos sem qualquer óbice não é falha menor — é a própria negação da função para a qual o posto existe.

O que muda na prática: a convenção não é mais escudo absoluto

Aqui está o ponto de maior impacto operacional. Em setembro de 2026, no AgInt no AREsp 2.652.855/SP, a mesma Terceira Turma já havia afastado cláusula de convenção que excluía a responsabilidade do condomínio por crimes, quando comprovada a atuação negligente do preposto. O REsp 2.264.505 consolida esse entendimento.

Ou seja: a cláusula convencional de exclusão continua relevante, mas deixou de ser blindagem automática. Ela não afasta o dever de responder pelo ilícito ocorrido em unidade autônoma quando demonstrada a culpa na atuação do preposto. Para o síndico, isso significa que a convenção protege contra o risco genérico, não contra a má gestão.

Vale registrar a tensão jurisprudencial que permanece. Em julgados da Quarta Turma, como o AREsp 2.530.449/SP e o AREsp 3.110.667/DF, prevaleceu a leitura mais restritiva: sem previsão convencional expressa, não há responsabilidade. A distinção parece estar no binômio área comum versus unidade autônoma e na existência de prova evidente de culpa do empregado. O tema ainda comporta divergência entre Turmas, o que recomenda cautela na advocacia preventiva.

O novo parâmetro: a realidade concreta de cada condomínio

O acórdão traz um elemento que merece destaque pela novidade. A licitude da conduta do preposto deve ser analisada conforme a realidade condominial vivenciada. Empreendimentos com centenas de unidades, grande circulação de pessoas e locação por curta temporada impõem exigências distintas daquelas aplicáveis a um prédio pequeno e residencial.

Essa sensibilidade ao contexto é uma faca de dois gumes. Se por um lado reconhece a complexidade operacional dos grandes condomínios, por outro eleva o padrão de diligência esperado deles. Um condomínio que opera plataforma de short stay, com dezenas de acessos diários de desconhecidos, não pode manter um controle de acesso rudimentar. A negligência será aferida diante dos elementos concretos — e esses elementos incluem o porte do empreendimento.

Roteiro prático para síndicos e administradoras

A leitura combinada do acórdão com o arcabouço legal sugere um roteiro de gestão de risco que vai além do discurso genérico de “investir em segurança”.

Protocolo escrito de controle de acesso. O art. 1.348 do Código Civil atribui ao síndico a administração ordinária e a diligência na conservação e guarda das partes comuns. Um protocolo formal — com registro de visitantes, confirmação obrigatória de autorização do morador, cadastro de prestadores e procedimento para entregas — transforma a expectativa jurídica em rotina verificável. Sem documento, a defesa do condomínio fica reduzida à palavra do empregado.

Treinamento documentado. A culpa do preposto é o coração da responsabilização. Treinamentos com lista de presença, reciclagens periódicas e manuais de conduta reduzem a probabilidade de se provar negligência e demonstram diligência efetiva.

Retenção de imagens e registros. As filmagens foram decisivas no caso julgado — e, aqui, contra o condomínio. A lição é dupla: mantenha o sistema funcionando e preserve os registros pelo prazo legal, mas saiba que eles também produzirão prova contrária quando houver falha. A gestão de dados de acesso e imagens exige conformidade com a LGPD (Lei 13.709/2018), com finalidade definida, base legal adequada e política de retenção.

Revisão da convenção e do contrato com a empresa de segurança. A cláusula de exclusão de responsabilidade deve ser mantida, mas não pode ser o único instrumento. É recomendável prever expressamente o escopo do serviço de portaria, as obrigações de controle de acesso e a responsabilidade solidária da empresa terceirizada, além de exigir comprovação de seguro de responsabilidade civil.

Seguro condominial adequado. Se a responsabilidade pode se materializar apesar da convenção, o seguro deixa de ser despesa acessória e passa a ser instrumento de gestão. Verifique coberturas para danos a unidades autônomas e para responsabilidade civil do condomínio e de seus prepostos.

O que isso significa para advogados

Na advocacia contenciosa, o acórdão reorganiza o ônus argumentativo. Para o morador, o caminho é demonstrar a falha concreta no controle de acesso — imagens, laudo pericial, testemunhas, ausência de protocolo. A tese da responsabilidade objetiva pura tende a não prosperar isoladamente. Para o condomínio, a defesa se desloca da negativa genérica para a prova de diligência efetiva: protocolos, treinamentos, manutenção de equipamentos e conduta diligente do preposto.

Ricardo Henrique Araújo Pinheiro 

Advogado | Colunista no lupa1.com.br

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